CONDOMINIAL

A mora no pagamento das cotas condominiais e as sanções.

por Dra. Sandra do Rego Barros Benevides

Via de regra as Convenções de Condomínio estabelecem sanções pecuniárias para o condômino que incorre em mora, tais como multa, juros, etc.

Mas já há algumas recentes Convenções de Condomínio que elencam outros tipos de sanção como a restrição ao uso de salão de festas, de churrasqueira, etc.

No esteio das modificações que vem sendo introduzidas nas Convenções de Condomínio atuais, alguns síndicos respaldados, por vezes em decisões aprovadas em assembléias, pretendem coibir o uso de determinado espaço comum ou restringi-lo para condôminos que se encontram em mora.

Entretanto, as restrições impostas ao condômino inadimplente são, data venia, em princípio incabíveis , porque não se pode privar um condômino de usar e gozar da coisa comum.

O incontestável direito dos condôminos de usar das partes comuns conforme sua destinação está previsto no artigo 1.335-II do Código Civil em vigor (Lei 10.406/002).

Tem-se deste modo, que não se pode impedir um condômino em mora com o pagamento das cotas condominiais, de freqüentar a piscina do condomínio e tão pouco pode-se restringir o seu direito de usar o interfone.

Todavia e desde que previsto na Convenção de Condomínio, é possível impor sanções não pecuniárias ao condômino em mora, quando se tratam de espaços ou serviços aos quais o condômino só tenha acesso mediante pagamento prévio, como por exemplo, aluguel de salão de festas, aluguel de churrasqueira ou prestação de serviços como de arrumadeira, que são hoje muito comuns principalmente em Condomínios residenciais com serviços ou apart-hotéis.

No caso dos condomínios residenciais com serviços e dos apart-hotéis, a mora no pagamento das cotas condominiais se apresenta como mais complexa, até porque usualmente nas boletas de cobrança, além do valor das despesas ordinárias e das eventuais despesas extraordinárias, estão apuradas outras despesas como serviço de telefonia, ônibus comunitário, etc.

Nestes casos, em especial, as despesas que integram a cota condominial, não são, tão somente, aquelas comuns que são rateadas entre todos os condôminos, mas também, aquelas particulares, ou seja, aquelas que foram realizadas pelo condômino e não pelo condomínio, razão pela qual, os serviços inerentes a estas despesas podem ser suspensos ou restringidos desde que estas cominações estejam expressamente previstas na Convenção de Condomínio.

O fato é que se por um lado, tem-se como justificável a indignação dos Síndicos e Condôminos com aqueles que incidem em mora no pagamento das cotas condominiais, por outro, deve-se lembrar que não existem exceções a Lei e a Convenção de Condomínio.

Assim é que qualquer cominação que venha ser imposta a um Condômino, que não seja prevista na Convenção de Condomínio ou que não tenha embasamento na legislação em vigor, é de todo ilegal e pode ser passível de contestação judicial com a conseqüente imposição de danos morais.

Como é de elementar sabença, quando se fere a lei civil responde-se por esta transgressão.

Se um Síndico extrapola ao impor cominações a um condômino em mora, certamente é o Condomínio que será penalizado a indenizar o condômino vítima do ato arbitrário e ilegal. Não é o que se pretende e certamente não será desta forma que se reduzirá a inadimplência.

O correto é não esquecer que ao Síndico cabe cumprir e fazer cumprir as Leis e a Convenção de Condomínio.

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