Dos reflexos do novo código civil nos condomínios de edifícios

A Lei nº 10.406 de 10.01.2002 ( novo código civil ), estipula em seu artigo 1336 § 1º, que a multa por mora no pagamento das cotas condominiais é de 2% ( dois por cento ) acrescida dos juros convencionados ou não, sendo estes previstos de até 1% ( hum por cento ) ao mês.

Nas Convenções de Condomínio registradas até 2002, via de regra o percentual de multa moratória girava entre 10% a 20% e vem sendo entendimento esposado pela maioria dos síndicos e administradores, que a limitação da multa moratória expressa no código civil, resultará no considerável aumento da inadimplência no pagamento das cotas condominiais, influindo conseqüentemente nos orçamento dos condomínios.

É fato, que as administrações dos condomínios, já verificaram significativo aumento do nº de inadimplentes, após a entrada em vigor do novo Código Civil e que diante dos problemas de caixa, inúmeros condôminos, vem pleiteando junto às administradoras à convocação de Assembléias para deliberar sobre a possibilidade da fixação de percentual de multa superior ao estipulado pela Lei.

No entendimento destes condôminos e de alguns síndicos, a Assembléia Geral, é soberana, para deliberar e aprovar quaisquer assuntos referentes exclusivamente ao condomínio.

Entretanto nenhuma razão assiste a quem defende tal tese, sendo certo que qualquer deliberação aprovada em assembléia gerais ordinária ou extraordinárias que venham contrariar o texto legal, é nula.

É dispositivo constitucional e regra maior do nosso sistema legal a hierarquia das leis, o que vale dizer, portanto que o Código Civil em vigor se sobrepõe a qualquer outra Lei, norma, regulamento ou convenção.

Ora, se o § 1º do artigo 1316, limitou a multa convencional, nenhuma convenção de Condomínio ou deliberação assemblear pode estipular índice e multa superior.

Há que se ter sempre em mente que a cota condominial nada mais é do que rateio de todas as despesas de um condomínio, ou seja, dos valores referentes ao pagamento da folha de pessoal, de impostos, tarifas públicas ( luz e força , água e esgoto, telefone ) de prestação de serviços de manutenção (elevadores, portões, antenas, telefones e interfones, segurança, elétricos e hidráulicos , etc ) de material de consumo e de manutenção das máquinas e equipamentos.

Como todos os itens que compõem as despesas obrigatórias e necessárias de um condomínio sofrem aumentos no decorrer do ano, usualmente, nas Assembléias Gerais Ordinárias, se faz uma previsão de orçamento para vigorar por um ano, computando todos os aumentos.

Tem-se deste modo, que para a fixação do valor da cota condominial, deve se considerar não só a soma do valor atual de todas as despesas, como se fazer uma previsão geral, dos prováveis futuros aumentos, como forma de se evitar a constante convocação de assembléias para a aprovação de aumento de cotas ou de cotas extras.

Anote-se que os quoruns deliberativos, foram integralmente modificados pela Lei em vigor, o que sem resquícios de dúvidas irá dificultar a administração dos condomínios e a aprovação de medidas de qualquer natureza.

Frise também, que a realização de uma assembléia importa em custos diversos, tais como de convocação, de assistência pelas administradoras e finalmente os de registro das atas.

Com a limitação da multa moratória, o receio de que viesse a crescer a inadimplência, ao que se afigura, está se concretizando, sendo certo que alguns Condomínios já apresentaram déficit nos meses de janeiro e fevereiro de 2003.

Há que se ponderar por fim, que a tendência de muitos condôminos de não efetuarem o pagamento de cotas condominiais quando nelas inclusas multas por infrações condominiais, tende a se fortalecer, diante da limitação da multa moratória

Portanto, no momento a orientação mais plausível e sensata com guisas a evitar a “ falência” dos condomínios, é de que se trabalhe com uma previsão de inadimplência mínima de 10 % (dez por cento ) e média de 15% ( quinze por cento ) nos orçamentos.

Atente-se que se por um lado a inclusão do percentual de inadimplência, significará aumento do valor da cota, por outro, evitará que as contas do condomínio fiquem no “vermelho” o que poderá gerar atraso no cumprimento das obrigações e quiçá pagamento de elevados juros e multas não só daí advindos como também da utilização dos fundos de contas especiais.

Deste modo estamos sugerindo a todos os condomínios que fazem parte da nossa carteira de clientes que realizem uma imediata previsão de orçamento e que convoquem em caráter de urgência uma Assembléia para aprovar um novo orçamento par vigorar no ano de 2003.

Recomenda-se, também, que sejam alteradas as Convenções de Condomínio, adequando suas cláusulas as disposições introduzidas pelo novo Código Civil, tendo em vista que algumas delas alteram profundamente as relações condominiais.

É prudente que se forme uma Comissão de Condôminos, para que em conjunto com o Síndico, com os membros do Conselho e com assessoria jurídica, analisem as alterações que se fizerem necessárias e elaborem redação das novas cláusulas da convenção de condomínio, submetendo uma Minuta à apreciação de todos os condôminos antes de convocar uma Assembléia para aprová-la.

Frise-se que de acordo com o Código Civil em vigor, se faz obrigatório, para alteração de Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno, do voto favorável de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Para facilitar as prováveis alterações de cláusulas da Convenção de Condomínio , elaboramos com base no código civil uma planilha do quorum qualificado, para diversas deliberações. ( em anexo )

Sendo este nosso parecer, colocamo-nos a inteira disposição dos Srs. Síndicos, para quaisquer outros esclarecimentos que se façam necessários.

QUORUM ESPECIAL

Aprovação de convenção	2/3 das frações ideais
Imposição de multa por descumprimento de deveres, se inexistente previsão na Convenção	2/3 dos condôminos restantes
Imposição de multa por reiterado descumprimento de deveres	¾ dos condôminos
Realização de obras voluptuárias	2/3 dos condôminos
Realização de obras úteis	Maioria dos condôminos
Realização de obras de acréscimo	2/3 dos condôminos
Destituição do síndico	Maioria absoluta
Convocação de assembléia quando omisso o síndico	¼ dos condôminos
Alteração de Convenção e de Regulamento Interno	2/3 dos condôminos
Demais deliberações 1ª convocação	Maioria dos votos que representem metade das frações ideais
Demais deliberações 2ª convocação	Maioria dos votos dos presentes